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| Capítulo V - APLICACIÓN PRÁCTICA DEL POT / |
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| Casos de estudio |
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 Caso de estudio IV:
Construcción de torre de oficinas y comercio
El Sr. Bermejo desea saber si es viable la construcción de un centro comercial y una torre de oficinas en un predio de 2,116m2 ubicado en la zona 9. El proyecto propone aproximadamente 1,800m2 de uso del suelo comercial y 3,200 m2 para uso del suelo de oficinas. |
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Ingresando al portal de la ventanilla única del POT, el Sr. Fuentes con la dirección de su inmueble podrá conocer la zona general que tiene asignada su predio.
En este caso el sistema le indica que el predio posee Condiciones especiales. Se encuentra en un área declarada como Residencial y tiene doble asignación de zonas generales (G3 y G4), lo que significa que éste se encuentra afecto por una Alineación municipal. La superficie afecta es de 100m2 y la superficie efectiva del predio es de 700m2. |
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| El Sr. Fuentes tiene la opción de ceder la superficie afecta a la Municipalidad. Si decide no ceder, el predio conserva la zona general G3 que originalmente le correspondía. |
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| Si decide ceder, al predio automáticamente se le asigna una zona general G4 y los m2 de edificabilidad de la superficie afecta (Sa) se pueden trasladar a la superficie efectiva del predio, lo que permite una mayor edificabilidad. |
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- Es importante saber que la edificabilidad de la superficie afecta, si la cediera, es la de la zona general G3.
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| El Sr. Fuentes debe evaluar los parámetros normativos que aplican a las dos zonas generales consultando las tablas de parámetros normativos correspondientes a cada una, en los ciclos de transformación de obra y uso del suelo. |
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Por lo que, aplicando los parámetros normativos del ciclo de obra para cada una de las zonas generales asignadas al predio, el Sr. Fuentes deberá comparar:
1. El índice de edificabilidad (I.E.) de una zona general G3 es de 2.7 lo que permitiría construir hasta 1890m2, mientras que el I.E de una zona general G4 es de 4.0 lo que permitiría construir hasta 2,800m2 más la edificabilidad que tendría en la superficie afecta (270m2), si ésta fuese cedida, es decir 3,070m2. |
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- No se podrá construir en la superficie afecta independientemente de que sea o no cedida.
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| 2. La altura que le corresponde a una zona general G3 es de 16m mientras que una zona general G4 tiene una altura de 32m. En una zona general G3 debe existir un porcentaje de permeabilidad del 10% mientras que en una zona general G4 no es necesario que exista permeabilidad dentro de la superficie efectiva del predio. |
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| Si el predio del Sr. Fuentes se mantiene como G3 podrá tener únicamente 630 m2 de uso del suelo no residencial (por tener que mantener el 10% de permeabilidad); en cambio en una G4 podrá ubicar los 700m2 de superficie efectiva para el uso mixto. |
| Por lo tanto; el resumen comparativode ambas opciones es: |
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| El Sr. Fuentes decide ceder la superficie afecta del predio a la Municipalidad, ya que le conviene tener asignada un zona general G4 porque aumenta su edificabilidad y altura, sin tener restricción de permeabilidad y pudiendo usar un poco más de área para usos no residenciales. Ceder la superficie afecta es, desde toda perspectiva, más lógico y rentable. |
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