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V. Incentivos
Hechos incentivables, tipos de incentivos y su aplicación
 
  1. El POT contiene toda una sección de incentivos, pero existen varios otros componentes dentro del mismo donde de manera indirecta se incentivan o desincentivan ciertas prácticas. Por ejemplo, ya se explicó que los procedimientos opcionales de consulta con Vecinos o con el Concejo en realidad fungen como desincentivos. En otro ámbito, las ventajas que puede implicar para un vecindario realizar un PLOT es el mejor incentivo para colaborar entre intereses variados, en vez de mantener un conflicto latente. 1
  2. Sin embargo existen ciertas prácticas urbanísticas en cada uno de los tres ciclos de transformación urbana que específicamente desean incentivarse. Estas prácticas, que se les ha llamado 'hechos incentivables' en realidad corresponden a uno o más de los objetivos listados en el punto 35 del documento. 2 Existen dos razones para que estas prácticas queden acá como incentivos y no como obligaciones para los desarrolladores de proyectos: por un lado puede exceder los límites de la ley de exigir obligatoriamente ciertas cosas, y por otra, pueden aumentarse ostensiblemente los costos para el constructor si se les exige algo que el mercado usualmente no paga.
  3. El listado de los hechos incentivables aún no se encuentra concluido, pero se espera que incluya inicialmente los siguientes:
    • Por construir vivienda en áreas de atracción de vivienda. 3
    • Por proveer diversidad de vivienda. 4
    • Por proveer diversidad de usos dentro del mismo edificio.
    • Por sustituir un uso fuerte por uno intermedio. 5
    • Por sustituir un uso intermedio por uno débil. 6
    • Por alinear la fachada sobre el límite de propiedad. 7
    • Por no dejar usos no deseados en la franja frontal. 8
    • Por proveer transparencia en más del 60% de la fachada a nivel peatonal.
    • Por cumplir con las normas de accesibilidad para discapacitados. 9
    • Por dejar mayor permeabilidad en el terreno que el mínimo exigido.
    • Por preservar árboles de más de 0.25 m de diámetro y de más de 4 m de altura.
    • Por ceder propiedad para vía pública.
    • Por proveer diversidad de tamaños de lote.
    • Por proveer equipamientos urbanos que superen los mínimos exigidos.

    • 18 Cada uno de los incentivos tiene valores propios y comportamientos diferentes, pero siempre son combinables unos con otros y la sumatoria general se pueden cuantificar de una manera progresiva.
       
  4. Estos hechos incentivables no necesariamente aplicarán para todas las zonas G y su ponderación -es decir el monto del incentivo- no será igual de alto para todas las zonas G. 10 De igual manera, y por las características mismas de los incentivos, no aplicarán necesariamente para los tres ciclos de transformación urbana. 11
  5. Los hechos incentivables lógicamente deberán implicar cierta ventaja para que el interesado tome la decisión cumplir con ellos. Esta ventaja la constituyen los incentivos. De los incentivos hay dos tipos: (a) los incentivos proporcionales , cuyos beneficios económicos fluctúan dependiendo de la escala del cambio realizado, y (b) los incentivos simples , cuyo beneficio se da en totalidad dependiendo si se cumplen ciertos condicionantes previos.
  6. Dentro de los incentivos proporcionales, están los siguientes cuatro: 12
    • Aumento de la edificabilidad hasta el límite establecido en el índice de edificabilidad ampliado de la zona G correspondiente.
    • Reducción de las tasas de licencias municipales relacionadas con el proyecto 13
    • Reducción en la gravación del costo de construcción para nuevas edificaciones para el cobro del Impuesto único sobre Inmuebles. 14
    • Transferencia de derechos de desarrollo (i.e. edificabilidad) a otro inmueble 15
  7. La aplicación de los incentivos de tipo proporcional se realizará a través de una escala de puntos, donde 100 puntos corresponderán a la diferencia de edificabilidad entre el IE base y el IE ampliado. Por ejemplo, para un G4, el IE base es de 4.0 y el IE ampliado es de 6.0. Por lo tanto la edificabilidad adicional a la que uno puede acceder a través de incentivos es la diferencia, o sea 2.0. Entonces, para G4 los 100 puntos corresponden a una edificabilidad de 2.0 o un punto corresponde a 0.02 IE.
  8. Para poder aplicar los cuatro tipos de incentivos proporcionales, debe haber una fórmula de conversión a través del denominador común que son los puntos. 16 De esta manera se hace posible que el interesado tenga la libertad de escoger en cuál de los tipos de incentivos quiere que se aplique la ventaja económica que puede obtener al cumplir con alguno de los hechos incentivables.
  9. Y es que cada uno de los hechos incentivables está ligado a su vez a la escala de puntos que puede ejemplificarse visualmente en una gráfica estadística. 17 Por ejemplo, para el hecho incentivable "Por dejar mayor permeabilidad en el terreno que el mínimo exigido" puede asignarse 0.2 puntos por cada 1% de permeabilidad adicional al mínimo. Si el proyecto está en un G3, para seguir el ejemplo, y deja un 22% de permeabilidad, está proveyendo un 12% adicional al mínimo y por lo tanto tiene derecho a 24 puntos, que puede canjear de acuerdo a la fórmula de conversión en cualquiera de los cuatro tipos de incentivos proporcionales o una combinación de ellos.
  10. En esto justamente está la ventaja del sistema propuesto de incentivos, porque no sólo permite que el interesado sopese cumplir con un hecho incentivable a cambio de una compensación por el costo adicional incurrido, sino que puede escoger la combinación adecuada de incentivos que mejor convenga a sus intereses.
  11. Adicionalmente, e independientemente de los incentivos proporcionales, existen los incentivos simples que aplican o no bajo el criterio de cumple/no cumple la condición planteada. Entre estos tipos de incentivos se encuentran:
    • Reducción del 20% en el requerimiento mínimo de plazas de estacionamiento.
    • Eliminación de requisito del estudio de impacto vial [EIV].
    • Eliminación del requisito de estudio de impacto ambiental [EIA]. 18
    • Eliminación del requisito de evaluación de EMPAGUA.
  12. La aplicación de este tipo de incentivos es sencilla. Por ejemplo, si para el hecho incentivable "Por construir vivienda en áreas de atracción de vivienda" está disponible el incentivo "Eliminación del requisito de estudio de impacto vial" y se cumple con el hecho incentivable, se puede automáticamente acceder al incentivo simple, y por lo tanto, la Municipalidad no exigirá el EIV. Esto independientemente de los incentivos proporcionales a los que tenga derecho el interesado.
  13. En suma, los incentivos proporcionales y simples, así como los procedimientos opcionales constituyen la balanza entre incentivos y desincentivos, teniendo el fin de guiar las acciones de los vecinos inversionistas y desarrolladores hacia la consecución de los objetivos del POT.
 
 

1 ver la sección VI al respecto.

2 Por ejemplo, el hecho incentivable: "Por proveer transparencia en más del 60% de la fachada a nivel peatonal " está directamente relacionado al objetivo del POT "Crear espacios públicos con alta vitalidad urbana".

3 Debido a los desbalances poblacionales indicados, no todas las zonas postales del municipio se considerarán como áreas de atracción de vivienda, sino que únicamente aquellas que inicialmente estén por debajo del promedio municipal.

4 De lo que se trata acá es de incentivar que personas en distintos estados de vida (estudiantes, parejas, familias, personas solas, parejas de la tercera edad, etc.) puedan compartir espacios y con ello propiciar que personas con distinta capacidad económica puedan convivir en un espacio de calidad.

5 Acá se trata de incentivar el cambio, p.ej., de comercio a vivienda.

6 Acá se trata de incentivar el cambio, p.ej., de cantina a vivienda.

7 Aplicable a las zonas G3 a G5.

8 Los usos no deseados son, principalmente aquellos dedicados a estacionamiento o movimiento de vehículos. La franja frontal es la franja de 5.00 metros de profundidad que colinda con la vía pública.

9 Este es un incentivo para edificios privados. Los edificios públicos deberán cumplir con los criterios de manera obligatoria.

10 Por ejemplo, el incentivo "Por proveer transparencia en más del 60% de la fachada a nivel peatonal" será mucho mayor en un G5 (donde se desea una fuerte vida urbana en el espacio público) que en un G2 (donde el ambiente es más privado y rural). En contraste, el incentivo "Por dejar mayor permeabilidad en el terreno que el mínimo exigido" será ponderado mucho más alto en un G2 que en un G5.

11 Por ejemplo, el incentivo "Por proveer diversidad en los tamaños de lote" obviamente sólo aplica para el ciclo de fraccionamiento; otros incentivos como "Por sustituir un uso intermedio por uno débil" pueden aplicar para el ciclo de obras, de uso del suelo o a ambos.

12 Su incorporación a las prácticas institucionalizadas del POT depende aún de un dictamen legal favorable.

13 Licencias de fraccionamiento, de obra, de uso del suelo, de impacto vial, de EMPAGUA, etc.

14 No se dice 'eliminación del IUSI', puesto que esto es no es posible legalmente. De lo que se trata acá es de inscribir el valor de la nueva edificación con un costo reducido a cambio que cumpla con el hecho incentivable. El plazo de esta reducción estará limitado previsiblemente a 10 años.

15 Este derecho aplicará sólo para casos concretos, del mismo propietario y zonas G del mismo nivel que la del proyecto que está haciendo uso del incentivo o a través de factores de convertibilidad entre distintas zonas G.

16 Como ejemplo, puede decirse que 1 punto = 1% del IE adicional = 10% de la licencia de construcción = 1% del IUSI que se cobraría por el edificio = 1 m 2 de edificabilidad a trasladarse a otro terreno.

17 Como lógicamente será muy difícil cumplir con todos los hechos incentivables, el número de puntos teóricamente alcanzables debería ser mayor a los 100 que están disponibles. Así podrá ser real la posibilidad de acceder al total del IE ampliado. Para el cálculo de la distribución de la ponderación de incentivos se tomó la decisión que el número total de puntos fuese un 50% mayor al máximo alcanzable, es decir 100 x 1.5 = 150 puntos.

18 Pendiente de la firma de un convenio bilateral entre el Ministerio de Ambiente y Recursos Naturales y la Municipalidad, que busca que para proyectos de comprobado impacto reducido y de tamaños reducidos se elimine o acelere el proceso de aprobación del EIA y se cumplan las prácticas deseables durante el proceso de ejecución de obras.
 
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