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| Capítulo V - APLICACIÓN PRÁCTICA DEL POT / |
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| Casos de estudio |
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 Caso de estudio III:
Construcción de torre de oficinas y comercio
El Sr. Bermejo desea saber si es viable la construcción de un centro comercial y una torre de oficinas en un predio de 2,116m2 ubicado en la zona 9. El proyecto propone aproximadamente 1,800m2 de uso del suelo comercial y 3,200 m2 para uso del suelo de oficinas. |
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| Ingresando al portal de la ventanilla única del POT, el Arq. Velásquez, con la dirección de su inmueble, podrá conocer la zona general asignada a su predio. En este caso, el sistema le indica que el predio tiene asignadas varias zonas generales, que son G3, G1 y una G0. Asimismo, el sistema le permite desplegar la tabla de parámetros normativos de cada una de las zonas generales. |
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Ingresando al portal de la ventanilla única del POT, el Sr. Bermejo con la dirección o el número catastral de su inmueble podrá conocer la zona general que tiene asignada su predio.
El sistema le indica que el predio tiene asignada una zona general G4, por lo que le despliega la tabla de parámetros normativos. Asimismo, el predio presenta una condición especial por estar dentro de un polígono con restricción de altura de aeronáutica civil. |
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| El Sr. Bermejo desea obtener lo más pronto posible su autorización municipal, por lo que revisando la tabla de parámetros normativos se da cuenta que cumpliendo con todos los parámetros de la columna DCT, su trámite será más rápido y certero. |
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| Asimismo, identifica que según su proyecto, únicamente deberá cumplir con los parámetros normativos para los ciclos de obra y uso del suelo. |
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| Aplicando los parámetros normativos del ciclo de obra para una zona general G4, el Sr. Bermejo deberá tomar en cuenta que: |
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| 1. índice de edificabilidad para una zona general G4 es de 4.0 (8,464m2). El proyecto tiene prevista la construcción de 5,ooom2, por lo que no supera el índice de edificabilidad permitido y sería aprobable en cuanto a este parámetro. |
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| 2. La altura correspondiente a una zona general G4 es de 32m. La altura de la propuesta para el proyecto es de 32m pero ésta se tendrá que reducir a 24m ya que posee una restricción de altura de aeronáutica civil hasta esta altura. Por lo tanto, el proyecto deberá ser rediseñado en cuanto a altura para cumplir con las normas de aeronavegación. |
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- Tome en cuenta que el reducir la altura no implica una reducción en el índice de edificabilidad.
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| 3. Adicionalmente, el metraje cuadrado del uso del suelo no residencial propuesto (5,000m2, 3,200m2 para oficinas y 1,800m2 para comercio) supera los 1,500m2 de uso no residencial permitidos para una zona general G4, pero esto no implica que el proyecto no pueda ser viable, ya que el POT ofrece varias opciones para realizarlo. |
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| 4. Para poder construir 5,000m2 de uso del suelo no residencial, el Sr. Bermejo tiene dos opciones. La primera es que el proyecto sea evaluado por la Junta de Ordenamiento Territorial con opinión no vinculante de los vecinos colindantes. (Procedimiento JOT + VEC). |
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| La segunda opción es incluir un 35% de uso del suelo residencial dentro del proyecto para que el resto, es decir el 75%, de los otros usos del suelo no residencial puedan ser aprobados a través de un procedimiento directo. En este caso, dado que el proyecto tiene holgura en cuanto a edificabilidad, vale la pena mantener los 5,000m2 que se tenían originalmente previstos y adicionarle 2,900m2 de residencia (es decir, más que el 35%). Esto, toda vez que el proyecto ya había que rediseñarlo por razones de altura de aeronáutica civil. |
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| 5. Por lo tanto: |
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| El Sr. Bermejo decide incluir 2,900 m2 de uso del suelo residencial en su proyecto y así poder optar a construir los 5,000 m2 de uso del suelo no residencial que necesita para que su proyecto sea aprobado por procedimiento DCT para todos los parámetros. |
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