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| Capítulo V - APLICACIÓN PRÁCTICA DEL POT / |
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| Casos de estudio |
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 Caso de estudio II:
Construcción de un edificio de apartamentos localizado en un predio que tiene asignadas varias zonas generales
El Arq. Velásquez tiene un cliente que es propietario de un predio de 1,000m2 en la zona 16 y desea construir un edificio de 10 apartamentos de 130m2 c/u con un salón social de 320m2. |
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| Ingresando al portal de la ventanilla única del POT, el Arq. Velásquez, con la dirección de su inmueble, podrá conocer la zona general asignada a su predio. En este caso, el sistema le indica que el predio tiene asignadas varias zonas generales, que son G3, G1 y una G0. Asimismo, el sistema le permite desplegar la tabla de parámetros normativos de cada una de las zonas generales. |
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El Arq. Velásquez desea obtener lo más pronto posible su autorización municipal, por lo que revisando la tabla de parámetros normativos correspondiente a cada una de las zonas generales y cumpliendo con los parámetros contenidos dentro de la columna DCT, el trámite será más rápido y certero.
Además, identifica que según su proyecto, únicamente deberá cumplir con los parámetros normativos para los ciclos de obra y uso del suelo ya que no va a fraccionar el predio.
Por lo que, aplicando los parámetros normativos para el ciclo de obra de cada una de las zonas generales asignadas a su predio, el Arq. Velásquez deberá calcular lo siguiente:
1. El índice de edificabilidad de una zona general G3 es de 2.7. En este caso el 2.7 se multiplica únicamente por los 655m2 que le corresponden a la G3 dando como resultado 1,768m2 construibles sobre la porción del predio asignada con dicha zona general.
El índice de edificabilidad de una zona general G1 es de 1.2. En este caso el 1.2 se multiplica únicamente por los 210m2 correspondientes a esta zona, dando como resultado una edificabilidad de 252m2 construibles sobre la porción del predio asignada con G1.
El Arq. Velásquez decide conservar el área asignada con G0 cómo área de bosque por lo que no realiza ningún tipo de intervención en esa porción del predio. Por tanto, esta porción se excluye del análisis. |
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| El área social según la propuesta de diseño, está ubicada dentro de la zona general G1 y sobrepasa el I.E. permitido, por lo que el Arq. Velásquez tiene la opción de reubicar una parte del área social sobre la porción del predio asignada con una zona general G3 y de esta forma compensar los metros cuadrados que le sobran y poder evaluarse por el procedimiento directo. Dado que el cambio es posible y la zona G3 aún tiene holgura para aceptar más edificabilidad, este pequeño cambio es el que más le conviene al Arq. Velásquez. |
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| 2. La altura propuesta para el edificio es de 16m. En ambas zonas generales la altura permitida por un procedimiento directo es de 16m medidos desde el Nivel Existente del Terreno. |
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| 3. El porcentaje de permeabilidad mínimo en una zona general G3 es del 10%, lo que implica que en ese 10% no puede haber ningún tipo de construcción incluyendo sótanos. Para la zona general G1 el porcentaje de permeabilidad es de 70%. En este caso el área mínima permeable se cumple para ambas zonas. |
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| 4. Las separaciones a colindancias no se requieren en bloque inferior, por lo que el El Arq. Velásquez puede pegarse completamente al vecino. En el bloque superior, que en este caso inicia a partir de los 12m, deberá dejar una separación a colindancias de 3m con las que el proyecto cumple. |
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| 5. El lado mínimo del patio deberá ser igual o mayor a 3m para el bloque inferior y 2m para el bloque superior. El lado mínimo del patio presentado en la propuesta de diseño para el bloque inferior es de 5m y para el bloque superior es de 8m por lo que aplica de nuevo el procedimiento directo. |
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| 6. El proyecto tiene un 100% de uso del suelo residencial y el área social es para uso exclusivo de los inquilinos, por lo que ésta será considerada como uso del suelo accesorio de los apartamentos y, por tanto, no cuentan para el cálculo del área de uso del suelo. |
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| Por lo tanto, en resumen, el proyecto tiene los siguientes parámetros: |
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| El Arq. Veslásquez hizo todos sus cálculos y adecuó su diseño a los parámetros normativos contenidos en la columna de procedimiento directo [DCT], por lo que su proyecto será aprobado sin dilación. |
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- Las zonas generales G0 conforman el Cinturón Ecológico del Municipio de Guatemala.
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