licencias y procedimientos  

22. ¿Cambian los procedimientos de aprobación en el POT?
Sí. Para evitar la fuerte cantidad de expedientes que se sometían al Concejo Municipal para lograr una excepción a la normativa, el POT institucionalizó cuatro procedimientos acorde al tipo de proyecto de que se tratara, definiendo claramente el procedimiento que corresponde acorde a los parámetros normativos contenidos en las tablas. De esta forma se está simplificando la aprobación de aquellos proyectos que se desea incentivar —por ejemplo vivienda—, y se aumenta el análisis y las instancias de consulta y decisión para aquellos que potencialmente pueden causar un daño o minusvalía a la ciudad o a los predios vecinos.

23. ¿Quiénes son las autoridades que aplicarán el POT?
Las autoridades que aplicarán el POT son tres: la Dirección de Control Territorial [DCT], la Junta Directiva de Ordenamiento Territorial [JOT] y el Concejo Municipal. La DCT es la dirección que anteriormente se conocía como Departamento de Control de la Construcción Urbana, y la JOT está compuesta por el Alcalde, el Concejal encargado de temas urbanos, el Director de Planificación Urbana, el Director de la DCT y un abogado. Acorde al procedimiento que corresponda, el caso lo tendrá que conocer la DCT, la JOT o el Concejo Municipal. Adicionalmente, en algunos casos se pedirá la consulta de vecinos (ver preguntas 41 y 42).

24. ¿Existe alguna forma de identificar la viabilidad de un proyecto sin presentar el expediente completo?
Efectivamente. El POT contempla, aparte de la emisión de licencias municipales, otros dos servicios administrativos para identificar la viabilidad de un proyecto: las consultas y los informes de factibilidad, los cuales podrán proporcionarse voluntariamente a solicitud del interesado. La consulta consiste en una reunión explicativa, donde el interesado se informa sobre las normativas POT que aplican sobre su predio, previo a que tome la decisión de desarrollarlo inmobiliariamente. Los informes de factibilidad —antes conocidos como anteproyectos— son documentos que indican al interesado la viabilidad legal de autorización de un proyecto. Un informe de factibilidad aprobable da al interesado un margen de 4+2 meses para ingresar el proyecto, aun cuando la normativa haya cambiado en el ínterin.

25. ¿Qué tipos de licencias municipales hay?
Existen tres tipos de licencias, correspondientes a lo que el POT define como ciclos de transformación del territorio: (a) licencias de fraccionamiento, (b) licencias de obra, y (c) licencias de uso del suelo. De acuerdo al tipo de proyecto que requiera el interesado, deberá solicitar las licencias de uno o más de los tipos que correspondan.

26. ¿Necesito licencia de fraccionamiento para desmembrar una propiedad?
Sí. Según la ley, previo a realizar cualquier fraccionamiento, desmembración o partición de predios en el Registro General de la Propiedad, es requisito obtener la autorización municipal, la cual en el caso del POT constituye la licencia de fraccionamiento.

27. ¿Existen restricciones adicionales para terrenos mayores de una hectárea?
Sí. Los predios mayores a una hectárea requieren la elaboración de un Plan Parcial previo a que pueda emitirse cualquier licencia municipal dentro de su superficie. Los Planes Parciales guían el proceso de urbanización de un área no urbanizada, determinando la asignación de zonas generales a los terrenos a desmembrar y definen la red vial secundaria y los equipamientos comunitarios del sector. Todo lo referente a la formulación de los Planes Parciales está regulado en una normativa específica aprobada para tal efecto por el Concejo Municipal.

28. ¿Al sacar una licencia de obra debo también sacar una licencia de uso del suelo?
La emisión de la licencia de obra está sujeta a que el uso del suelo al que se pretenda dedicar el inmueble sea autorizable. Conjuntamente con la solicitud de licencia de obra se hace necesaria la solicitud para el uso del suelo del inmueble. Luego de concluida la obra acorde a los planos, la DCT emitirá la constancia de obra conforme al interesado y le extenderá al mismo tiempo la licencia de uso del suelo correspondiente.

29. Si quiero hacer una pequeña remodelación, ¿tengo que sacar una licencia de obra?
Si los cambios a realizar son modificaciones ligeras —reparaciones, repellos, pintura, sustitución de láminas, apertura de puertas, etc.— y no existe una ampliación del área útil o rentable del inmueble, no hay necesidad de solicitar una licencia de obra. Si la ampliación es pequeña —hasta 30 m2— únicamente hay necesidad de solicitar una licencia de obra menor, la cual tiene requisitos menores y procedimientos de aprobación más ágiles. Y si la obra es mayor de 30 m2, entonces sí corresponde solicitar la licencia de obra mayor, que requiere de los requisitos y procedimientos estándares.

30. ¿Hay que pedir permiso si sólo le cambio el uso que le doy a un inmueble?
Sí. Para el efecto hay que solicitar una licencia de uso del suelo, que se resuelve según el procedimiento contenido en la tabla de parámetros de la zona general correspondiente, la cual se extiende indefinidamente, siempre que el uso del suelo se mantenga, y tiene costo la licencia del suelo si se está cambiado el uso al inmueble.

31. ¿Qué hago si por las condiciones propias del inmueble no se puede cumplir con las normas del POT?
Si el tamaño, forma o topografía del terreno son tales que hace imposible cumplir con una o más normas contenidas en el POT, el interesado tiene la opción de solicitar el caso de imposibilidad de solución arquitectónica ante la Junta Directiva de Ordenamiento Territorial, para que ésta resuelva si el caso en efecto es procedente. En caso de serlo, se otorgará la autorización correspondiente.

32. ¿Cómo sancionará el POT a los infractores?
El POT incluye un régimen sancionatorio moderno, efectivo y transparente para controlar a los infractores, estableciendo además procedimientos institucionalizados y enmarcados en ley. Entre las sanciones se encuentran la posibilidad de suspensión de obra y de demolición parcial o total (para infracciones de obras) y de cierre provisional o permanente (para infracciones de uso del suelo), las cuales pueden aplicarse separada o concurrentemente con la aplicación de multas, de acuerdo a la gravedad de la falta. Es importante hacer mención que la imposición de multas está graduada en relación a la superficie del predio o de la construcción, para que las mismas guarden relación con el daño causado.

33. ¿Qué pasa con una multa si regularizo mi situación?
El objetivo de la Municipalidad no es imponer las sanciones, sino incentivar al infractor a cumplir con la normativa y eliminar los hechos o acciones que motivaron la imposición de la sanción. En el caso de multas, al regularizar su situación, el interesado podría solicitar al Concejo Municipal la rebaja de la multa impuesta y dependiendo de las circunstancias del caso, gravedad de la infracción y daño causado, podría el Concejo Municipal otorgar una rebaja.