Municipalidad de Guatemala
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VI. Planificación local y participación ciudadana en el pot

Planes Maestros [PM]

 
  1. Los Planes Maestros [PM] son la contraparte de los PLOTs para las áreas no urbanizadas. Como en estas áreas no existen vecinos usuarios 1 o hay muy pocos de ellos, el proceso de elaboración de los PM incluye a los propietarios de la tierra y a las unidades municipales encargadas de los servicios públicos y los equipamientos urbanos.
  2. Los PM tienen objetivos distintos de los PLOTs, dado que la perspectiva se dirige más hacia un desarrollo adecuado del fraccionamiento que hacia modular las intensidades de construcción y los usos. Los objetivos de los PM son los siguientes:
    • Garantizar los servicios y equipamientos mínimos para las nuevas áreas urbanas.
    • Asegurar una conectividad vial adecuada al interior del terreno a urbanizar y hacia las colindancias.
    • Compatibilizar el desarrollo del terreno con el desarrollo que se da o se dará en las áreas colindantes.
    • Asignar las zonas G que le corresponderían a las áreas que se urbanizarían.
  3. Un Plan Maestro aplica obligatoriamente para licencias de fraccionamiento u obras en cualquier área no urbanizada 2 que tenga una extensión de 1 hectárea o más. 3 Esta porción de tierra puede estar rodeada de áreas ya urbanizadas o no; en el primer caso, el PM deberá tomar en cuenta el contexto urbano colindante y el PLOT correspondiente, si existiese.
  4. En el mapa único del POT estarán identificadas las áreas en las que corresponderá realizar Planes Maestros y los límites de las delegaciones en los que éstos se insertarían. Es posible que el mismo terreno tenga el tamaño de una delegación (entre 16 y 64 ha ), o que sea mayor o menor que ella. En los primeros dos casos, basta con generar el PM para el terreno a través de un profesional contratado por el propietario mismo.
  5. Para el caso donde el terreno es menor que el tamaño de la delegación será necesario formular, además, para los terrenos colindantes un PM general, que básicamente incluirá la idea general de cómo será la conectividad vial principal dentro de la futura delegación. Lógicamente, para hacer este PM general se necesita convocar a los propietarios de los terrenos vecinos de la potencial delegación futura, pero la municipalidad aprobará el PM aun sin participación directa de los vecinos si no es posible un acuerdo. 4 El desarrollo futuro de los terrenos aledaños tendría entonces que cumplir obligatoriamente con la conectividad planteada en el PM general.
  6. Los contenidos de los PM incluyen, por lo menos: 5
    • La definición de la red vial pública local. 6
    • La definición de la red de agua potable y de alcantarillado y drenajes. 7
    • Las parcelas o lotes privados y el régimen que tendrían.
    • Las zonas G que se aplicarían a los lotes.
    • Las parcelas de cesión para equipamientos de uso comunitario.
  7. El plano y los documentos legales resultantes serán aprobados por el Concejo Municipal, quedarán registrados debidamente y serán publicados en el diario oficial. La aprobación de un Plan Maestro provee al desarrollador del visto bueno para proceder a solicitar las licencias de fraccionamiento y de obra que necesite. 8

    20 Los planes maestros se requieren para la planificación o desarrollo de áreas no urbanizadas mayores a 1 ha.

     

  8. La red vial pública local será aprobada por la Municipalidad cuando se demuestre que cumple con los criterios técnicos mínimos establecidos, genera conectividad y toma en cuenta los derechos de vía de vías de la red vial primaria contenidas en el mapa único. De una manera análoga, el sistema de agua y drenajes será aprobado preliminarmente por EMPAGUA con base en los criterios que establezca, e incluirá todos los componentes desde la captación hasta el tratamiento de aguas servidas, si aplicase.
  9. El establecimiento de lotes individuales o en condominio deberá corresponder a los tamaños mínimos exigidos para la zona G que se le asigne a los mismos. El criterio de establecimiento de zonas G seguirá las siguientes reglas del juego:
    • Lo que en el mapa único ya está establecido como G0 y G1 queda igual. 9
    • Si se dejan los derechos de vía de la red primaria a nivel ciudad, estas vías generarán las zonas G correspondientes a su jerarquía en el rango de G5 a G3. 10
    • Si no existe ninguna vía de la red primaria en el área de influencia (i.e. 560 metros ), toda la tierra que no es G0 ni G1 automáticamente se catalogará como G2.
    • Los criterios de elevar o bajar zonas G de acuerdo a los principios del PLOT también son aplicables aquí.
  10. Previo a autorizar la distribución de zonas G, la municipalidad analizará las intensidades de edificación y podrá exigir inversiones en la vialidad y la red de agua potable y de drenajes y alcantarillado para hacer frente al impacto futuro por generarse.
  11. Finalmente, los PM definirán la ubicación de las áreas de cesión para equipamientos comunitarios, que deberá ser de al menos 10% del área total (excluyendo las zonas G0 que sean parte del terreno). 11 El objetivo es que la referida área sea registrada a nombre de la Municipalidad de Guatemala, quien inmediatamente se obliga a dar en usufructo al desarrollador o a la asociación de propietarios la referida área para un uso comunitario. 12 Si el desarrollador no está interesado, la Municipalidad podrá dar a un tercero el usufructo, siempre para fines de equipamiento, o utilizarlo para fines propios.
  12. Con esto se trata de lograr que el desarrollador decida cuál es el mejor destino del área para equipamientos comunitarios y que no se le sea impuesto por parte de la Municipalidad. De igual forma, el resto de requerimientos es el mínimo necesario para, por un lado, dirigir un desarrollo futuro ordenado, y por otro, garantizar un cierto nivel de certeza al inversionista para un proyecto que puede tardarse varios años en implementarse.
 
 

1 Un vecino usuario es aquél que hace uso de un inmueble, sea o no propietario del mismo. La mayor cantidad de vecinos usuarios son vecinos residentes, aunque no siempre es este el caso (p.ej. el panadero que utiliza un inmueble para producir pan, sea o no dueño del inmueble).

2 Cómo área no urbanizada se entiende cualquier terreno que tenga 20% o menos de área edificada y no tenga una estructura urbana con conectividad vial; es decir, un sector análogo a las zonas G1 o G0.

3 Se toma como base una hectárea porque el tamaño es tal que ya se puede hablar de una cuadra pequeña que requerirá al menos de alguna conectividad vial en sus bordes. Un terreno cuadrado de 1 ha de extensión tiene lados de 100 m de longitud.

4 Sería imposible por razones legales impedir que un propietario desarrolle una pieza de tierra.

5 Se dice 'por lo menos' porque el interesado podrá realizar un plan maestro con mucho mayor detalle si así lo desea.

6 Es decir, las calles dentro del terreno a desarrollar que pasarán a propiedad de la municipalidad.

7 Este componente deberá incluir el sistema de captación de agua potable y el de tratamiento de las aguas residuales.

8 Para PM de áreas grandes que se desarrollan a lo largo de los años es posible que las necesidades del propietario cambien. Para el efecto deberá solicitar una modificación al PM original que podrá autorizarse administrativamente si los cambios no son sustanciales. Si los cambios son profundos, deberá pasar de nuevo a aprobación por el Concejo.

9 Con la excepción que los límites de G0 y G1 pueden redefinirse tomando en cuenta el procedimiento específico del ROT cuando ya se analizan a detalle las curvas de nivel del terreno específico y se toman en cuenta las distancias de separación de corona y pie de ladera.

10 Si los derechos de vía de la vialidad primaria no son cedidos, aplicará la zona G generada por aquellas vialidades principales que ya tienen el derecho de vía asignado. De esta cuenta, las zonas G aplicables serían de menor intensidad para las áreas sin adecuadas conexiones viales con la red vial citadina.

11 Se plantea que al menos la mitad de esta área (es decir, el 5% de la totalidad) sea espacio abierto no cubierto, independientemente el uso que se le dé (área deportiva, parque, plaza, etc.)

12 Parque, guardería, canchas deportivas, escuela, etc. Si el usufructo es para el mismo desarrollador del proyecto, el costo debería ser cero. Aún se están analizando otras alternativas legales que no incluyan cesión a la Municipalidad pero que cumplan el mismo cometido.

 
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