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  Plan de Ordenamiento Territorial

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VI. Planificación local y participación ciudadana en el pot

Planes Locales de Ordenamiento Territorial [PLOTs]

 

19 delegaciones del PLOT en concordancia con regulaciones del POT.

 
  1. Los Planes Locales de Ordenamiento Territorial [PLOTs] son normativas técnicas específicas para un ámbito territorial determinado que, basados en los lineamientos generales del POT, responden a las características particulares del área, desarrollándose a través de procesos de participación ciudadana.
  2. Los objetivos que la Municipalidad de Guatemala persigue con los PLOTs son múltiples, e incluyen los siguientes:
    • Atender las necesidades de planificación territorial local de un sector de la ciudad de acuerdo a sus características particulares.
    • Fortalecer el proceso de descentralización de toma de decisiones del gobierno municipal hacia el ciudadano en los temas que tienen más incidencia para éste último y en los que pueda aportar más.
    • Servir como un foro de mediación entre vecinos con intereses disímiles pero que comparten una misma área urbana, previniendo así efectivamente los conflictos latentes y sirviendo de catalizador para acciones concretas.
    • Educar a la población sobre las consecuencias de la toma de decisiones en el ámbito urbanístico y territorial, y los efectos que estas decisiones pueden tener en el corto, mediano y largo plazo sobre la calidad de vida de un sector y el valor de los inmuebles.
    • Servir como fuente de información a las distintas unidades municipales para formular acciones y planes municipales
  3. Es importante, no obstante, que los cambios requeridos por las necesidades locales no desvirtúen la planificación de ciudad del POT y que, en el mediano plazo, la suma de PLOTs no resulten en una miríada de reglamentos localistas, desvinculados, engorrosos, oscuros e inentendibles. Por eso es importante que se institucionalice el procedimiento de la realización de los PLOTs, definiendo claramente las reglas de juego.
  4. Específicamente, no hay que abandonar la organización de la distribución territorial con base en las zonas G, sino que hay que construir los PLOTs con base en ellas y no permitir la generación de nuevas zonas o subzonas. Así se evitará una latitud demasiado amplia en el resultado del PLOT que pueda perjudicar la planificación a nivel de ciudad y resulte en falta de certeza para el vecino inversionista y residencial.
  5. Los PLOTs no son obligatorios y su proceso de elaboración puede iniciarse desde los siguientes actores: (a) desde los vecinos mismos, donde hayan necesidades que no sean cubiertas por el POT, o (b) desde la propia municipalidad, para aquellas piezas urbanas de importancia citadina y en las que, por lo tanto, procede intervenir. 1
  6. El ámbito de aplicación de los PLOTs son las delegaciones, que son espacios territoriales relativamente homogéneos de una extensión de entre 16 y 64 hectáreas . 2 Para el área ya urbanizada del Municipio de Guatemala se han identificado aproximadamente 250 de estas delegaciones. Muchas áreas ya cuentan con una estructura de participación ciudadana formada y funcionando para la totalidad o parte de ellas a través de los Comités únicos de Barrio [CUBs]. 3
  7. Los bordes de estas delegaciones son definidas inicialmente por la municipalidad, basadas en los siguientes criterios: (a) tamaño adecuado para la formación de un barrio, (b) con un tejido urbano relativamente homogéneo, (c) enmarcada por barreras naturales, de edificación o por vialidades principales, y (d) correspondencia con la vialidad futura, para que ésta quede en los bordes y no al centro.
  8. •  Los productos específicos del proceso de elaboración de un PLOT son los siguientes:
    • Una normativa específica, que sigue un modelo preestablecido para todos los PLOTs. 4
    • Un plano específico de zonas G, para permitir la adecuación del mapa único del POT. 5
    • Un listado de necesidades barriales, que servirá para alimentar con información a las distintas unidades municipales sobre las acciones requeridas, principalmente en el espacio público. 6
  9. El proceso de elaboración de un PLOT vecinal es una cuestión simple, diseñada para concluir en un plazo de aproximadamente 10 semanas. El proceso será guiado por un profesional encargado y acompañado por funcionarios municipales del Plan de Desarrollo Metropolitano, de la Dirección de Desarrollo Social y de otras dependencias municipales. El profesional encargado tiene que ser certificado por la municipalidad para poder cumplir esa función y podrá ser contratado directamente por los vecinos o ser asignado directamente por la municipalidad.
  10. Las decisiones se tomarán con un 50%+1 votos de los vecinos del sector,7 decidiendo ellos al inicio (a) si están de acuerdo en elaborar el PLOT, (b) si se está de acuerdo con los límites de la delegación, 8 y (c) quiénes serán los representantes de los vecinos por cada 2 hectáreas de área para elaborar la propuesta técnica. 9
  11. La propuesta técnica del PLOT, que luego será validada por los vecinos y aprobada por el Concejo Municipal, tiene reglas del juego bien establecidas para no desvirtuar la planificación a nivel ciudad, pero suficientemente flexible para incluir aquellos temas que sí son importantes a nivel local. Los componentes que pueden modificarse/adicionarse son los siguientes: 10
    • Cambios de zonas G asignadas por el mapa único para garantizar densidades más acordes a las características de la delegación.
    • Definición de la vialidad local, determinando también los derechos de vía que aplicaría la municipalidad para proyectos futuros.
    • Parámetros de obra y de uso del suelo que modifiquen los criterios de las tablas de indicadores en los casos permitidos.
    • Cambios o adiciones en el régimen de incentivos, para adecuarlo a las necesidades y potencialidades del área.
    • Listado de parámetros arquitectónicos con que deben cumplir todos los proyectos futuros y que puede ser tan detallado como deseen los vecinos.
  12. Sin lugar a dudas, la zona G es el parámetro más importante (y más apetecido) a cambiar. No se permitirá tomar ciertos indicadores de una zona G y otros de otra zona G, sino que únicamente puede tomarse una zona G completa con todos sus rasgos que la componen. 11 Al respecto, también habrá que cuidar las siguientes condiciones:
    • Las zonas G0 y G1 no pueden variarse.
    • Las zonas G2, G3 y G4 pueden variarse únicamente un nivel hacia arriba o hacia abajo.
    • Las zonas G5 sólo pueden variarse un nivel hacia abajo.
  13. Con esto se garantiza la preservación ambiental y la protección de riesgos, al mismo tiempo que no se desvirtúa por completo la distribución de densidades a nivel ciudad. Se limita un tanto la flexibilidad de elección de los vecinos, aunque se les permite un cierto rango de acción. Hay que hacer notar que 'subir' de zona G implica realizar un estudio de impacto vial y de servicios de agua y alcantarillado previo a que la municipalidad pueda autorizar el cambio. 12
  14. En cuanto a los parámetros de obras de la zona G elegida, se establecen las siguientes reglas para su intervención:
    • Los índices de edificabilidad [IE] no pueden ser modificados.
    • Las alturas totales no pueden ser modificadas.
    • El porcentaje mínimo de permeabilidad sólo puede ser aumentado por sobre lo que establecen las tablas del POT.
    • El número de sótanos puede ser modificado.
    • Las separaciones a colindancias, tanto para la base como para la torre, sólo pueden variarse en el rango de una franja de 5 m colindantes con el vecino o la vía pública. 13
    • Los lados mínimos de patios y pozos de luz no pueden ser modificados.
  15. En cuanto a los criterios de uso del suelo el rango de latitud del PLOT con respecto al POT es el siguiente:
    • Pueden aumentarse o reducirse la superficie de las áreas para usos no residenciales en el procedimiento condicionado 1 [CUB+Vecinos]. 14
    • Pueden adicionarse nuevos factores condicionados tipo 1. 15
    • Pueden establecerse nuevos condicionantes para la emisión de la licencia de uso. 16
  16. En cuanto a los incentivos, también existe posibilidad de cambios al respecto, para que así puedan éstos adecuarse mejor a la imagen objetivo de la delegación y guiar el desarrollo futuro en esa dirección. Los rangos de acción del PLOT en este respecto son:
    • Todos los proyectos dentro del área de aplicación del PLOT podrán acceder a 20 puntos de incentivo más que los que posibilita el POT; es decir, hay 120 en vez de 100 puntos a disposición.
    • El PLOT puede cambiar los porcentajes de distribución de los incentivos. 17
    • El PLOT puede generar nuevos hechos incentivables que sólo apliquen a la delegación en cuestión.
  17. Finalmente, los vecinos tienen la potestad de establecer estándares arquitectónicos para su delegación si así lo desean. Esto puede incluir cualquier elemento arquitectónico como colores, materiales, dimensiones, proporciones, diseño, etc., siempre y cuando no contradiga ninguno de los parámetros de obras de las tablas de indicadores. Esto podrá implicar sesiones adicionales a las del proceso estándar. Al final del mismo, los vecinos en su totalidad deberán aprobar lo propuesto a este respecto.
  18. Como puede observarse, el proceso de elaboración del PLOT conlleva varias ventajas para los vecinos, por lo que es de esperarse que muchos barrios y colonias decidan realizar uno. La ventaja principal es poder variar la intensidad de construcción (i.e. 'elevar' o 'bajar' una zona G), por razones obvias. Pero también el hecho de participar en un proceso donde se facilitará un acuerdo, el poder variar ciertos temas de diseño físico y de uso de las edificaciones y poder incentivar lo que se desea son poderosas razones para hacer un PLOT.
 
 

1 Por ejemplo, la Municipalidad puede decidir realizar un PLOT municipal para todos los lotes que colinden con la Avenida La Reforma, por la importancia simbólica y turística de este bulevar citadino. Lógicamente, todos los lotes afectos dejan de pertenecer al barrio que les correspondería, digamos Zona Viva, y pasarían al régimen del PLOT municipal. La delimitación de un PLOT municipal prevalece sobre los PLOTs vecinales, aunque se ejecute posteriormente. Esto obedece a la lógica que las acciones citadinas prevalecen sobre las vecinales.

2 Dimensiones basadas en el tamaño adecuado de un barrio en función del peatón, de forma que las distancias a recorrer de un extremo al otro de un cuadrado de esa extensión corresponden a tiempos de caminado de 5 a 10 minutos.

3 Dentro de una delegación pueden haber varios CUBs.

4 El objetivo acá es casi de "llene los espacios en blanco".

5 Aunque cada PLOT generará un plano propio, el objetivo es que el plano generado use el mismo lenguaje (i.e. las zonas G) para que la Dirección de Catastro pueda constantemente ir actualizando el mapa único, que es el que todos los interesados pueden acceder para información.

6 Este se considera un producto adicional de los PLOTs, puesto que no tiene que ver con la normativa del espacio privado.

7 De acuerdo al Código Municipal (art. 64), una 'consulta a solicitud de vecinos' requiere, para que sea vinculante, que la mayoría (es decir el 50%+1) del 20% de los vecinos empadronados vote a favor de la medida. En otras palabras, se requiere la aprobación del 10%+1 de los vecinos de la delegación.

8 Los vecinos podrán proponer modificar las fronteras de la delegación, siempre y cuando los vecinos de la delegación afecta también estén de acuerdo y ninguna de las dos quede de un tamaño menor que el mínimo ni mayor que el máximo.

9 Esto es muy importante para garantizar que todos los intereses de un vecindario estén representados.

10 No es obligatorio tomar en cuenta todos los componentes, sino que pueden incluirse en el POT sólo aquellos que se consideren necesarios.

11 Esto es muy importante para mantener la claridad de información hacia los vecinos inversionistas y para poder actualizar el mapa único sin generar nuevas categorías urbanas en cada una de las delegaciones.

12 De estas evaluaciones puede salir un listado de obras requeridas como condición para autorizar el aumento de densidad, que pueden financiarse por los vecinos mismos a través de procedimientos como el de Contribución por Mejoras.

13 Esto, como mínimo, implica un retiro cero hacia las colindancias, o, como máximo, un retiro de 5 m hacia ellas, tanto en la torre como en la base. No será posible establecer retiros de más de 5 m .

14 Esto permitirá ajustar la escala de aquellos usos no residenciales a las condiciones del barrio. Se permitirá reducir el área para usos no residenciales hasta en un 50% de lo que establecen las tablas de indicadores para la zona G correspondiente; en caso que los vecinos pidan una reducción de hasta el 100% lo que, en realidad implica volver un área exclusivamente residencial-se permitirá siempre y cuando la totalidad de los propietarios estén de acuerdo e inscriban a perpetuidad en el Registro de la Propiedad Inmueble esta restricción a su propiedad. Con esto, se da a la vez certeza al propietario y al comprador sobre el único uso permitido. Por otro lado, se limita claramente este tipo de prácticas a lo largo de la ciudad, puesto que únicamente sucederán en aquellas áreas en donde absolutamente todos los vecinos estén de acuerdo de restringir voluntariamente los derechos inherentes a su propiedad por un tiempo indefinido.

15 Estos son aquellos factores condicionados que requieren la no objeción de los vecinos para su aprobación, como por ejemplo "Venta de ropa".

16 Por ejemplo: "La utilización de instrumentos musicales y aparatos reproductores/amplificadores de la voz y el sonido es permitida únicamente de 9 AM a 7 PM".

17 Es decir, puede darse mayor ponderación a aquellos hechos incentivables que sean importantes para el barrio, reduciendo aquellos que no lo sean. La suma de la ponderación siempre será el punteo máximo más 50%, es decir 120 x 1.5 = 180 puntos.

 
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