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  Municipalidad de Guatemala  / POT
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III. Tablas de indicadores
Ciclo de uso del suelo
 
  1. 13 Las clasificaciones de usos débiles, medios y fuertes corresponden a las externalidades negativas que generan, mientras mas fuerte es un uso, más externalidades negativas causa.

     
    El tema del uso del suelo es probablemente el que más conflictos locales produce. Como novedad, el POT incluye la extensión de la licencia de uso del suelo, que será gratuita y automática para los usos residenciales, y pagada y recurrente para los usos no residenciales. 1
  2. De esta manera podrán generarse ciclos suficientemente cortos (la vigencia de la licencia), donde las autoridades y los vecinos pueden aprender de los errores de autorización y denegar la siguiente licencia. Y es que las licencias, aparte del uso que autorizan, llevarán consigo los condicionantes de operación del inmueble para minimizar los perjuicios a los lotes vecinos. 2
  3. El POT, en vez de generar grandes listas de usos del suelo, categoriza los usos del suelo de acuerdo a su capacidad de aceptar externalidades negativas en los siguientes:
    • Usos débiles: natural, rural, residencial y predominantemente residencial.
    • Usos medios: no residenciales que no entren en la siguiente categoría.
    • Usos fuertes:
      •  i. Industriales y almacenamiento.
      • ii. Circulación y estacionamiento vehicular. 3
      • iii. Condicionado 1: aquellos que presenten factores que puedan potencialmente ser molestos para el vecindario en que se ubiquen y que requieren la no objeción de vecinos para su autorización. 4
      • iv. Condicionado 2: aquellos que presenten factores que puedan tener un impacto urbanístico negativo y requieren dictamen positivo del Concejo Municipal. 5
      •  v. Condicionado 3: aquellos que presenten factores que seguramente tendrán un fuerte impacto negativo para el vecindario y la ciudad y por lo tanto requieren tanto la no objeción de vecinos, como el dictamen positivo del Concejo Municipal. 6
  4. Como puede verse, la separación en tres categorías de usos condicionados está diseñada para dar un mayor escrutinio a los usos fuertes, pues son aquellos que con alta probabilidad irían a causar problemas. Dependiendo del tipo de uso condicionado le toca seguir un procedimiento específico, independientemente del área a construirse. La lógica es que los usos condicionados pueden ser tan dañinos que autorizar una cantina de unos cuantos metros cuadrados puede ser suficiente para degradar el área vecina.
  5. Con respecto a los usos medios, la situación es distinta. En general, el problema de un uso no residencial no es el uso mismo, sino que la escala. Por lo tanto, las tablas de indicadores permiten el uso no residencial hasta un máximo de metros cuadrados que va decreciente desde G4 hacia G1. Esto es previendo que el uso mixto por naturaleza se dará en los G más altos, mientras que los G más bajos el uso será predominantemente residencial.
  6. Sin embargo, es posible que las áreas máximas establecidas para usos no residenciales limiten la construcción de ciertas tipologías de edificios, como p.ej. un supermercado en una zona G4. Al respecto, el desarrollador tendrá dos opciones: Utilizar un procedimiento opcional para pedir autorización de más metros cuadrados de uso no residencial, o incluir vivienda en el proyecto.7 Para este último caso se ha incluido en las tablas una fila llamada 'uso mixto', que indica el porcentaje mínimo de vivienda a incluir de acuerdo a la zona G.
  7. Para el caso de la ampliación de la superficie de usos no residenciales (aplicable de G1 a G4), los vecinos tienen la potestad de no objetar la extensión de licencia de uso para hasta el doble de área de la permitida por el procedimiento directo, si ellos así lo consideran prudente. 8 Para áreas mayores deberá buscarse la aprobación combinada de Vecinos y Concejo Municipal.
  8. Como puede observarse, el proceso de control de uso del suelo es muy simple, pero le pone énfasis a las causas provocadoras del deterioro urbano y que van en contra de los objetivos del POT. En este ciclo urbano es donde se cristaliza más claramente la cooperación entre vecinos y autoridades que propicia el POT.
 
 

1 Sin embargo, hay que hacer la salvedad que luego de la entrada en vigencia del POT, todos los usos existentes a la fecha tendrán el derecho de seguir existiendo por la no retroactividad de la ley. Sin embargo, si se identifica que luego de la entrada en vigencia un inmueble cambió de uso, podrán aplicarle las sanciones correspondientes, que incluyen el cierre del local.

2 Entre estos aspectos se incluyen niveles generación de ruido, humo, olores, etc.

3 únicamente cuando estos usos son exclusivos dentro del lote.

4 Como, p.ej., restaurantes, lugares para eventos, consumo de bebidas alcohólicas, etc.

5 Como, p.ej. inmuebles con un número menor de estacionamientos del requerido por ser un edificio histórico.

6 Como, p.ej., casinos, comercio sexual, etc.

7 Al incluir un porcentaje fijo de vivienda en el proyecto, se supone que las externalidades negativas que pueda generar un proyecto para con su entorno estarán internalizadas. De esta cuenta, para proyectos de uso mixto no hay un límite en área, sino que un límite en el porcentaje mínimo de vivienda a incluir, la cual deberá inscribirse a perpetuidad con ese uso en el Registro de la Propiedad Inmueble.

8 De cualquier manera, la siguiente licencia puede denegarse si el resultado no fue el esperado en el ciclo anterior.

 
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