Municipalidad de Guatemala
Noticias   l  El Alcalde y los vecinos   l  Galería temática   l   Guía de servicios  l   Educación vial  l   Infractores   l  Ventanilla Única
  Municipalidad de Guatemala  / POT
  Plan de Ordenamiento Territorial

  documentos de apoyo  
fundamentos del POT presentaciones POT guías de aplicación historieta POT
III. Tablas de indicadores
Ciclo de obras
 
  1. El ciclo de obras es aquél que más parámetros urbanos tiene regulados. 1 éstos son:

    12 El índice de edificabilidad es el número de veces que el área del terreno puede repetirse en una construcción.

     
    1. índice de edificabilidad base [IE b ] y ampliado [IE a ]
    2. Alturas bases y ampliadas
    3. índice de permeabilidad
    4. Sótanos
    5. Separaciones a colindancias
    6. Lado mínimo de patios y pozos de luz
  2. El criterio principal de este ciclo urbano y el que no es modificable por ninguno de los procedimientos opcionales es el índice de edificabilidad base, que indica el número de veces el área del terreno son construibles en la edificación. 2 No es modificable, porque es éste parámetro el que está directamente relacionado con la rentabilidad del proyecto, y su modificación implicaría un tratamiento desigual al solicitante.
  3. El cálculo del IE base fue realizado combinando distintos parámetros de obra y de fraccionamiento de manera que la altura de edificación en pisos para el terreno fuese ascendiendo en un múltiplo geométrico del doble, asignándole a la zona G mayor, la G5, el IE máximo actual de 6.0.
  4. Sin embargo, aparte del IE base, existe el concepto de IE ampliado, que implica una ampliación de hasta el 50% de la edificabilidad base. 3 Este IE ampliado, que tampoco puede modificarse por ninguno de los procedimientos opcionales, sólo es accesible, parcial o totalmente, para aquellos proyectos que utilizan incentivos. 4 Esta es una manera de mandar el mensaje al desarrollador de que realmente es atractivo cumplir con las prácticas incentivables.
  5. En la aplicación del IE existe un pequeño desincentivo para aquellos proyectos en zonas G4 y G5 que tengan un IE menor a 1.8, lo que en la práctica quiere decir dos pisos o menos. Y es que este tipo de proyectos tienen que pasar por el procedimiento opcional 2, porque en estas zonas de alta intensidad de construcción lo que se quiere incentivar son las edificaciones de una cierta masa edificatoria y no pequeñas construcciones de uno o dos niveles. Análogo tratamiento que el IE aplica con las alturas bajas para estas dos zonas G, puesto que proyectos de este tipo representan una subutilización del suelo con alta accesibilidad.
  6. El parámetro de altura, análogo al de edificabilidad, contempla una altura base y una altura ampliada, pudiendo ser esta última utilizada en el caso en que se tenga derecho a acceder a la edificabilidad ampliada. La unidad de medición de este parámetro es en metros para evitar cualquier especulación sobre el número de pisos, y, previa opinión favorable de los vecinos, es posible aumentarla hasta un rango establecido.
  7. Lo importante a hacer notar es que estas negociaciones entre propietarios de terrenos no implican un cambio en la edificabilidad y por lo tanto tampoco en la rentabilidad del proyecto. 5 El cambio de alturas debe ser entendido más bien desde las perspectivas de un requerimiento de disposición y diseño del edificio y de confort para con los vecinos cercanos.
  8. En contraste, los parámetros de sótanos no revisten tanta importancia como las alturas sobre el terreno. Acá el criterio es pasar por el procedimiento opcional 1 para más de dos o tres sótanos en G1, G2 y G3, para minimizar efectos negativos a las propiedades colindantes. Dada su función de alta intensidad de construcción, las zonas G4 y G5 no tienen restricciones de sótanos.
  9. De alguna manera relacionado con los sótanos está el índice de permeabilidad, que sustituye al actual índice de ocupación. La razón: lo que importa es la superficie permeable para la recarga hídrica del subsuelo y no la huella del edificio. Los parámetros de permeabilidad son de 70%, 40% y 10% para G1, G2 y G3, respectivamente. De nuevo, para las zonas G4 y G5 no se exige una permeabilidad mínima, ya que su función en el transecto es tener edificios densos y compactos, que, además, seguramente tendrán sótanos de estacionamiento sobre la totalidad del lote.
  10. Un tema muy discutido, tanto entre desarrolladores como entre vecinos, es el tema de separaciones a colindancias. 6 En este tópico, el POT propone simplificar los criterios actuales y aplicar criterios distintos para la parte baja (base, hasta el 4º nivel) y para la parte alta del edificio (torre, a partir del 5º nivel). En la base, las separaciones a colindancias son de cero hacia todos lados, excepto hacia el frente en G1 y G2 (para mantener el carácter verde de las zonas). Esto quiere decir que todos los edificios pueden pegarse completamente hasta el lindero hasta el cuarto piso.
  11. A partir del quinto piso, las separaciones a colindancias del procedimiento directo son de 5.00 metros hacia todos los lados. Sin embargo, a través del procedimiento opcional 1, puede llegarse a un acuerdo entre las partes de reducir o eliminar las separaciones laterales o posteriores. De esta manera se le da de nuevo la potestad al vecino de opinar al respecto de un tema que le importa.7
  12. Finalmente, para garantizar una adecuada ventilación e iluminación a ambientes interiores, el POT regula el lado mínimo de patios y pozos de luz a través de una dimensión que está en proporción a la altura de la edificación, tanto para la base como para la torre. El retiro lateral o posterior puede contarse como parte de esta dimensión.
 
 

1 Este ciclo se llama de 'obras' y no de 'construcción', puesto que como parte del mismo se incluyen otras intervenciones que no necesariamente están relacionadas a la construcción, como p.ej. el movimiento de tierras o la tala de árboles.

2 En esencia, el IE es similar al índice de construcción actual, con la diferencia que (a) en la primera planta se cuentan todas las áreas pavimentadas y (b) en las plantas superiores se cuentan las dobles alturas como doble edificabilidad. Con esto quiere desincentivarse las grandes playas de estacionamiento y la inclusión posterior de mezanines en espacios altos.

3 Sólo se consideró hasta un 50% de ampliación de edificabilidad para no desvirtuar por completo la intensidad de construcción que le corresponde a una zona G.

4 ver sección V de este documento para más detalles.

5 Si esto fuera el caso, los vecinos tendrían en sus manos el poder de prácticamente extorsionar a los desarrolladores a cambio de más edificabilidad. En el caso de una negociación de alturas con la misma edificabilidad, el desarrollador siempre tiene la salida de aceptar los criterios del procedimiento directo, que también es aceptable para los vecinos.

6 Los vecinos usualmente reclaman que se mantengan sustanciales separaciones a colindancias, mientras que los constructores están en contra de separaciones a colindancias que van ampliándose conforme la altura del edificio va creciendo.

7 Una excepción al respecto lo constituyen los edificios que se emplacen a la par de otro construido de acuerdo a una normativa previa que permitía separaciones a colindancias menores; en este caso, el nuevo edificio puede utilizar las mismas separaciones sin pasar por la opinión de los vecinos.

 
Volver


Dirección de Planificación Urbana 21 calle 6-77, zona 1
Palacio Municipal, 3er. nivel
Tel.: 2285-8068 y 2285-8066
pot@muniguate.com
 
Copyright © 2004 - 2017 Portal Web de la Municipalidad de Guatemala, cumple, All Rights Reserved.
Centro Cívico, Palacio Municipal, Guatemala, Centroamrica - PBX: 2285 8000 Call Center 1551